Investir dans les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) séduit de plus en plus d’épargnants français. Ces véhicules d’investissement offrent la possibilité de percevoir des revenus réguliers grâce à un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers. Avant de se lancer, pensez à bien comprendre les implications fiscales qui accompagnent ces placements.
Les revenus générés par les SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux. La fiscalité peut varier en fonction de la nature des revenus perçus, qu’il s’agisse de loyers, de plus-values ou de dividendes. Une bonne compréhension de ces mécanismes permet d’optimiser son investissement.
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Plan de l'article
Les différents types de revenus imposables en SCPI
Les revenus générés par les SCPI se divisent en plusieurs catégories fiscales distinctes. Chaque type de revenu possède ses propres règles d’imposition, qu’il est important de bien comprendre pour optimiser votre investissement.
Revenus fonciers
Les revenus locatifs perçus par les associés de SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux s’offrent à vous :
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- Le régime micro-foncier : applicable si le montant annuel de vos revenus fonciers est inférieur à 15 000 euros. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes brutes déclarées.
- Le régime réel : si vos revenus fonciers dépassent ce seuil ou sur option. Ce régime permet de déduire les charges effectives engagées pour l’entretien et la gestion des biens.
Dividendes et plus-values
Les dividendes versés par les SCPI sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et doivent être déclarés comme des revenus fonciers. Les plus-values de cession de parts de SCPI, quant à elles, sont imposées comme des plus-values immobilières des particuliers. Les taux applicables sont les suivants :
- Impôt sur le revenu : 19 %
- Prélèvements sociaux : 17,2 %
Notez que ces plus-values bénéficient d’exonérations partielles après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Les parts de SCPI sont soumises à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). La valeur des parts doit être intégrée à votre patrimoine imposable si celui-ci dépasse le seuil de 1,3 million d’euros. Cette imposition s’applique sur la base de la valeur nette des biens, après déduction des dettes afférentes.
La fiscalité sur les revenus et les plus-values des SCPI
Les revenus fonciers générés par les SCPI sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés comme tels par les associés. Deux régimes fiscaux s’appliquent : le régime micro-foncier avec un abattement de 30 % pour des revenus annuels inférieurs à 15 000 euros, et le régime réel permettant de déduire les charges effectives.
Les dividendes versés par les SCPI, considérés comme des revenus fonciers, sont aussi soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Concernant les plus-values de cession de parts de SCPI, elles sont imposées comme des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Des exonérations partielles s’appliquent après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Les parts de SCPI sont aussi soumises à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les investisseurs doivent inclure la valeur des parts dans leur patrimoine imposable si celui-ci dépasse 1,3 million d’euros. Cette imposition repose sur la valeur nette des biens, après déduction des dettes afférentes.
Les SCPI fiscales permettent de bénéficier de réductions d’impôt spécifiques, telles que celles prévues par la loi Pinel, la loi Denormandie ou la loi Malraux. Ces dispositifs s’appliquent à l’immobilier neuf ou ancien sous conditions. Les SCPI de rendement génèrent des revenus locatifs réguliers, tandis que les SCPI spécialisées investissent dans des secteurs particuliers comme les hôtels, les résidences pour seniors ou les cliniques.
Obligations déclaratives et particularités fiscales des SCPI
Les SCPI sont régies par les articles L. 214-86 et suivants du code monétaire et financier ainsi que par les articles R-214-130 et suivants du même code. Ces textes définissent les modalités de fonctionnement et les obligations des SCPI, notamment en matière de gestion immobilière et de transparence vis-à-vis des associés.
Les associés doivent inclure dans leur déclaration de revenus la quote-part des revenus fonciers perçus par la SCPI. Selon l’article 8 du code général des impôts, les associés sont imposables sur ces revenus en fonction de leur quote-part de droits détenus dans la société. Les revenus fonciers peuvent être soumis au régime micro-foncier ou réel, selon le montant annuel perçu.
Les SCPI doivent aussi respecter des obligations déclaratives spécifiques, notamment :
- Déclaration des revenus fonciers perçus par la société.
- Transmission de l’état des revenus à chaque associé pour leur déclaration fiscale.
- Respect des obligations comptables et de publication d’informations financières.
Les SCPI fiscales permettent aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôt spécifiques (loi Pinel, loi Denormandie, loi Malraux). Ces dispositifs nécessitent le respect de conditions précises, notamment en termes de durée de détention des parts et d’affectation des investissements immobiliers. Les SCPI de rendement, en revanche, se concentrent sur la génération de revenus locatifs réguliers, soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
