Epsicap REIM gère aujourd’hui deux SCPI de rendement à capital variable, Epsicap Nano et Epsicap Explore, toutes deux positionnées sur des segments distincts du marché immobilier européen. Leur point commun : une stratégie tournée vers des actifs de taille modeste, souvent ignorés par les grandes foncières. Comprendre ce qui distingue ces deux véhicules permet de juger si leur assemblage dans un même portefeuille a un sens patrimonial réel.
Nano et Explore : deux tailles d’actifs, deux logiques d’acquisition
Epsicap Nano, lancée fin 2021 sous le nom Epsilon 360°, cible les actifs immobiliers de petite taille, les « smallcaps » de la pierre. Cette SCPI a franchi les 200 millions d’euros de capitalisation et regroupe plus de 4 000 associés. Son taux d’occupation affiché fin 2025 atteint 99 %, avec une performance globale annuelle de 8,27 % en 2025.
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La part se négocie à 257 euros, pour une valeur de reconstitution de 279,02 euros. Le décalage entre ces deux montants signale une décote, un indicateur que les investisseurs surveillent pour évaluer le potentiel de revalorisation.
Epsicap a complété sa gamme en octobre 2025 avec Explore, une SCPI orientée vers des actifs de taille intermédiaire, qualifiés de « midcaps » internationales. À fin décembre 2025, Explore affichait une capitalisation de 30,2 millions d’euros, 3 immeubles, 9 locataires et 18 580 m² de surface. Au premier trimestre 2026, cette capitalisation a progressé pour atteindre 33,7 millions d’euros.
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Stratégie immobilière européenne et exposition géographique des SCPI Epsicap
Nano a récemment réalisé une première acquisition en Pologne, élargissant son périmètre au-delà de ses marchés historiques. Cette diversification géographique progressive permet de répartir le risque locatif sur plusieurs économies européennes.
Explore, de son côté, se positionne dès le départ comme une SCPI à vocation internationale. Son profil de risque est classé 7 sur une échelle de 1 à 7, le niveau le plus élevé. Ce classement reflète à la fois la jeunesse du véhicule et la nature des actifs visés, plus gros que ceux de Nano mais toujours en dessous des seuils qui intéressent les grands institutionnels.
Les deux SCPI partagent un positionnement sur des segments où la concurrence entre acheteurs reste modérée. Les actifs de petite et moyenne taille génèrent souvent des rendements locatifs supérieurs à ceux des grandes tours de bureaux ou des centres commerciaux majeurs, précisément parce que moins d’investisseurs se disputent ces biens.
Assembler Nano et Explore dans une allocation patrimoniale face aux taux 2026
Combiner deux SCPI d’une même société de gestion n’est pas neutre. Le risque de corrélation existe : si Epsicap REIM rencontrait des difficultés opérationnelles, les deux véhicules seraient affectés simultanément. Les données disponibles ne permettent pas de conclure sur le degré réel de décorrélation entre Nano et Explore, compte tenu de la jeunesse d’Explore (moins d’un an d’historique à fin 2025).
Sur le plan de la stratégie d’actifs, les segments sont distincts :
- Nano vise les smallcaps immobilières, des biens dont la valeur unitaire reste faible, avec un historique de rendement qui dépasse les moyennes du marché SCPI depuis sa création
- Explore cible les midcaps, des actifs plus volumineux avec un TRI cible de 7,5 % et un taux de distribution cible de 6,5 %
Face à une potentielle remontée des taux en 2026, la question porte sur la capacité de ces actifs à maintenir leur attractivité locative. Les biens de petite et moyenne taille situés hors des marchés les plus tendus ont historiquement mieux résisté aux cycles de taux que les actifs « prime » dont les valorisations dépendent davantage des conditions de financement.
Répartition et pondération entre les deux SCPI
Un investisseur qui souhaite surpondérer les smallcaps pourrait allouer une part majoritaire à Nano, dont le track record est plus long et la capitalisation plus solide. Explore jouerait alors un rôle complémentaire, apportant une exposition à des actifs de taille supérieure et potentiellement à des marchés géographiques différents.
Le minimum de souscription reste accessible dans les deux cas : 1 028 euros pour Nano (4 parts) et 1 000 euros pour Explore (4 parts). Cette granularité permet d’ajuster la pondération sans mobiliser un capital important.
Frais, liquidité et points de vigilance sur la gamme Epsicap
La liquidité constitue un paramètre à surveiller. Les SCPI à capital variable offrent théoriquement une meilleure liquidité que celles à capital fixe, puisque la société de gestion assure le marché secondaire. En pratique, cette liquidité dépend du flux de collecte. Nano collecte régulièrement depuis plusieurs années, ce qui rassure sur ce point. Explore, avec sa capitalisation encore modeste, présente un profil différent : les retours terrain divergent sur la vitesse de revente des parts pour les SCPI récentes.
- Le report à nouveau (RAN) de Nano atteint 70 jours de distribution, un coussin qui permet de lisser les revenus en cas de vacance ponctuelle
- Explore verse des dividendes mensuels, un rythme apprécié des investisseurs qui cherchent un complément de revenus régulier
La gamme Epsicap REIM se résume à deux véhicules complémentaires par la taille des actifs visés, mais proches par la philosophie de gestion. Miser sur les deux revient à parier sur la capacité d’une société de gestion encore jeune à maintenir ses performances sur des segments de marché peu couverts par les grands acteurs. Le rendement passé de Nano plaide en faveur de cette approche, mais Explore n’a pas encore traversé un cycle complet pour valider sa promesse.
