En France, la relation entre propriétaires et locataires est encadrée par des lois strictes qui visent à protéger les deux parties. Diverses situations peuvent amener un propriétaire à vouloir mettre fin à une location, comme des impayés de loyers, des dégradations du logement ou encore la nécessité de récupérer le bien pour un usage personnel.
Pour entamer une procédure d’expulsion, le propriétaire doit respecter certaines étapes légales. Il est impératif d’envoyer un commandement de payer en cas de loyers impayés, suivi d’une assignation devant le tribunal si la situation ne se régularise pas. En cas de nécessité de récupération du bien, un préavis de six mois est requis avant la fin du bail.
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Les motifs légaux pour expulser un locataire
Pour qu’un bailleur puisse initier une procédure d’expulsion, certains motifs doivent être respectés. Le non-paiement du loyer constitue l’une des principales raisons. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux dates convenues. Le non-respect de cette obligation permet au bailleur d’entamer une procédure d’expulsion.
Autres motifs d’expulsion
Le bailleur peut aussi invoquer d’autres motifs légaux pour expulser son locataire :
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- Défaut d’assurance habitation : l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques locatifs. Le défaut d’assurance peut justifier une expulsion.
- Usage paisible des locaux : selon l’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit user paisiblement des locaux loués. Les troubles du voisinage peuvent donc entraîner une expulsion.
- Entretien du logement : l’article 7c) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire d’entretenir le logement. Les dégradations peuvent ainsi être un motif d’expulsion.
- Transformations non autorisées : l’article 7f) de la loi du 6 juillet 1989 interdit au locataire de transformer le logement sans autorisation. Le non-respect de cette règle peut conduire à une expulsion.
Autres aspects légaux
La sous-location sans autorisation, stipulée par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, constitue aussi un motif d’expulsion. Selon l’article 1137 du code civil, un locataire peut être expulsé pour fausses informations fournies lors de la signature du bail. Le non-respect de la destination du logement ou la réalisation de travaux sans autorisation sont aussi des motifs valables pour entamer une procédure d’expulsion.
Les étapes de la procédure d’expulsion
Pour entamer une procédure d’expulsion, le bailleur doit respecter plusieurs étapes. Tout commence généralement par une mise en demeure adressée au locataire, lui rappelant ses obligations. Si cette démarche reste infructueuse, le bailleur peut alors invoquer la clause résolutoire du bail, si celle-ci existe.
Recours au juge
Si le locataire ne régularise pas sa situation, le bailleur doit saisir le juge pour obtenir la résiliation judiciaire du bail. La loi du 6 juillet 1989 régit cette procédure et stipule que seule une décision de justice peut autoriser l’expulsion. Le juge examine les motifs d’expulsion et peut accorder des délais de paiement au locataire en difficulté.
Intervention d’un commissaire de justice
Une fois l’ordonnance d’expulsion obtenue, le bailleur doit faire appel à un commissaire de justice pour l’exécution de la décision. Ce dernier délivre un commandement de quitter les lieux, laissant généralement un délai de deux mois au locataire pour partir de son propre chef. Passé ce délai, le commissaire de justice, accompagné si nécessaire des forces de l’ordre, peut procéder à l’expulsion.
- La Cour de cassation peut intervenir en cas de litige concernant la procédure.
- La CAF peut suspendre l’allocation logement du locataire en cas de loyers impayés.
- Le FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement) peut apporter une aide financière au locataire en difficulté.
Sanctions en cas d’expulsion illégale
Le bailleur doit veiller à respecter strictement la procédure légale. Toute tentative d’expulsion sans décision de justice expose le bailleur à de lourdes sanctions : une amende pouvant atteindre 30 000 euros et une peine de trois ans de prison.
Les droits et obligations du propriétaire pendant la trêve hivernale
La trêve hivernale, période allant du 1er novembre au 31 mars, suspend toute procédure d’expulsion. Pendant ces mois, les expulsions locatives sont interdites, même en cas de décision judiciaire préalable. Cette mesure vise à protéger les locataires les plus vulnérables durant la période froide.
Cette suspension n’empêche pas le propriétaire d’engager des actions en justice. Le bailleur peut entamer les démarches de résiliation du bail, obtenir une décision d’expulsion et préparer la procédure pour une exécution dès la fin de la trêve. Les juges du contentieux de la protection restent compétents pour traiter ces affaires pendant la trêve.
Toutefois, certaines exceptions existent. Les expulsions peuvent être réalisées pendant la trêve hivernale si le logement est situé dans un immeuble ayant fait l’objet d’un arrêté de péril, ou si le locataire a fait l’objet d’une ordonnance de protection en cas de violences au sein du couple. Dans ces cas, l’expulsion est immédiatement exécutoire.
Le bailleur doit aussi être attentif à l’article 226-4-2 du code pénal, qui sanctionne sévèrement toute expulsion illégale. Une tentative d’expulsion sans respecter les procédures légales, même durant la trêve, expose le propriétaire à une amende de 30 000 euros et à une peine de trois ans de prison.
La trêve hivernale impose une pause dans l’exécution des expulsions mais n’entrave pas les démarches judiciaires visant à obtenir une décision d’expulsion. Les propriétaires doivent rester vigilants et respecter scrupuleusement les dispositions légales pour éviter toute sanction.
