Un pourcentage minime, mais qui change la donne : seule une partie de la CSG prélevée sur les loyers, précisément 6,8 %, peut alléger la note fiscale, alors que l’ensemble des prélèvements sociaux grimpe à 17,2 %. Cette opportunité reste toutefois réservée aux bailleurs relevant du régime réel d’imposition. Impossible d’en profiter si vous êtes au micro-foncier : aucun mécanisme de déduction spécifique de la CSG n’existe dans ce cas. L’abattement forfaitaire s’applique, point final, sans distinction concernant les prélèvements sociaux. Peu importe le type de bien ou la forme de location, ces règles ne bougent pas d’un iota.
Plan de l'article
Comprendre la CSG et son impact sur les revenus locatifs
La contribution sociale généralisée (CSG) vient systématiquement grever les revenus locatifs. Pour chaque bailleur, la fiscalité ne s’arrête pas à l’impôt sur le revenu : chaque euro issu des loyers, qu’il provienne d’un appartement vide ou d’un local commercial, subit aussi le passage obligé des prélèvements sociaux.
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Ce prélèvement global, 17,2 %, se compose de 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité. La base imposable varie selon que vous relevez du micro-foncier (avec un abattement automatique de 30 % appliqué sur les recettes) ou du régime réel, qui autorise la déduction précise des charges : frais d’entretien, de gestion, travaux…
Un point à avoir en tête : seule une fraction de la CSG, celle de 6,8 %, entre en compte pour être déduite du revenu global l’année suivante. Cette possibilité reste l’apanage des propriétaires ayant opté pour le régime réel. Les adeptes du micro-foncier restent sur la touche, l’abattement les privant de ce petit avantage fiscal.
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Voici ce que tout bailleur doit garder en mémoire sur ce sujet :
- Revenus fonciers : toujours concernés par les prélèvements sociaux, sans exception
- Déclaration : la CSG déductible apparaît dans la case prévue à cet effet, l’année suivante
- Fiscalité : le taux marginal d’imposition ne s’applique qu’après toute déduction possible
Face à la fiscalité de l’investissement locatif, une lecture attentive du régime d’imposition s’impose. Location nue ou meublée, micro ou réel, chaque détail influence la déclaration des revenus. Rien ne doit être laissé au hasard pour piloter au mieux son patrimoine immobilier.
Quels prélèvements sociaux s’appliquent aux revenus fonciers ?
Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ne laissent aucune place à l’improvisation. Dès le premier euro encaissé, le propriétaire voit s’appliquer un taux global de 17,2 %. Cette addition est composée de plusieurs contributions, chacune avec son rôle et son taux précis.
Trois prélèvements composent ce total, comme l’indique chaque avis d’imposition :
- CSG (contribution sociale généralisée) : 9,2 %
- CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) : 0,5 %
- Prélèvement de solidarité : 7,5 %
Ce trio de contributions s’applique automatiquement sur les revenus issus de la location nue, quel que soit le régime choisi, micro-foncier ou réel. Les locations meublées, quant à elles, dépendent d’un autre mode de calcul, sous le régime des BIC ou micro-BIC, mais restent soumises à des prélèvements sociaux (à l’exception des loueurs professionnels affiliés à la sécurité sociale des indépendants).
La base sur laquelle s’appliquent ces prélèvements dépend du régime fiscal. Pour le micro-foncier, l’administration applique directement une réduction de 30 % sur les loyers. Au régime réel, seules les recettes dont les charges ont été déduites supportent les contributions. Chaque année, l’administration prélève automatiquement le montant dû lors de la déclaration de revenus. Ni le taux, ni la méthode de calcul ne changent d’une année à l’autre.
Intégrer ces prélèvements sociaux dans toute stratégie d’investissement immobilier est incontournable. La rentabilité ne se mesure pas uniquement à l’encaissement des loyers, mais à l’équilibre entre fiscalité, charges et prélèvements sociaux.
Déductibilité de la CSG : ce que les bailleurs doivent savoir
La CSG déductible ne se limite pas à une formalité comptable. Chaque année, une partie de la contribution sociale généralisée payée sur les revenus fonciers permet d’alléger l’impôt sur le revenu. Concrètement, 6,8 % de la CSG prélevée sur les loyers encaissés peut être retranchée du revenu imposable lors de la déclaration de l’année suivante.
Le principe paraît simple, mais l’exactitude est de rigueur. Seule la part de CSG effectivement payée l’année précédente s’avère déductible. Les bailleurs doivent reporter ce montant dans la case 6DE de leur déclaration de revenus. Un oubli, et l’avantage fiscal s’envole.
Le régime d’imposition détermine la base de calcul. Que l’on déclare au micro-foncier ou au réel, la part déductible correspond strictement à la CSG acquittée l’année d’avant. Aucune réduction supplémentaire ne s’applique sur ce montant.
Prenons un cas pour mieux comprendre :
- Un bailleur perçoit 10 000 euros de loyers nets : 920 euros de CSG sont prélevés (9,2 %)
- La part déductible (6,8 %) représente alors 680 euros, à inscrire sur la déclaration de l’année suivante
La déduction de la CSG réduit donc l’impôt sur le revenu et améliore la fiscalité de l’investissement locatif. Cette disposition concerne les particuliers et exclut les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés.
Exemple concret : comment calculer la part de CSG déductible sur vos loyers
Prenons le cas d’un propriétaire ayant encaissé 12 000 euros de revenus locatifs sur l’année, imposés au régime réel. Les prélèvements sociaux s’appliquent au taux global de 17,2 %, dont 9,2 % de CSG. Sur ce montant, la CSG prélevée atteint donc 1 104 euros.
Voici les chiffres détaillés pour bien suivre le calcul :
- Loyers bruts perçus : 12 000 €
- Taux de CSG : 9,2 %
- CSG prélevée : 12 000 € x 9,2 % = 1 104 €
Pour déterminer la part déductible, il suffit d’appliquer le taux de 6,8 % sur le montant des loyers : 12 000 € x 6,8 % = 816 €. Ce montant est à reporter tel quel dans la rubrique dédiée de la déclaration de revenus de l’année suivante.
La méthode reste identique, quel que soit le régime d’imposition : au micro-foncier, la déduction s’applique aussi sur la CSG réellement payée, à partir du montant communiqué par l’administration ou l’organisme collecteur.
Ce mécanisme concerne uniquement la location nue relevant des revenus fonciers. Pour les locations meublées, soumises au régime micro-BIC ou au réel BIC, la déductibilité de la CSG sur le revenu global n’entre pas en jeu.
La fiscalité immobilière, sous ses couches successives de prélèvements et de subtilités, pèse sur chaque bailleur. Mais comprendre sa logique, c’est déjà reprendre la main sur la rentabilité de son investissement. La prochaine déclaration n’effacera pas la CSG, mais saura-t-elle, pour une fois, jouer à votre avantage ?
