Un acheteur non-résident signe un contrat VEFA pour un appartement à Marrakech, règle les premières tranches, puis découvre six mois plus tard que le chantier est à l’arrêt. Le bien n’existe pas encore physiquement, mais l’argent, lui, est déjà engagé. Ce scénario, de plus en plus fréquent depuis début 2025, pose une question directe : entre l’achat sur plan et le bien déjà construit, lequel protège réellement l’acquéreur à Marrakech ?
Retards de livraison VEFA à Marrakech : ce que dit le terrain depuis 2025
La Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI) a documenté dans son rapport sectoriel du 15 mars 2026 une hausse significative des retards de livraison pour les achats sur plan à Marrakech. La cause principale : des pénuries de matériaux de construction qui perturbent les chantiers depuis début 2025.
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Sur le terrain, on constate que ces retards touchent aussi bien les résidences de standing à Gueliz que les programmes plus accessibles en périphérie, route de Casablanca ou route de Fès. Le promoteur peut invoquer un cas de force majeure lié à l’approvisionnement, ce qui complique la mise en jeu des pénalités contractuelles.
Pour un investisseur qui achète un appartement à Marrakech dans l’optique de percevoir des revenus locatifs, chaque mois de retard représente un manque à gagner direct. Le crédit immobilier court, les mensualités tombent, mais le bien ne génère rien.
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Garantie bancaire obligatoire VEFA : la nouvelle protection depuis janvier 2026
L’ordonnance n° 02-25, publiée au Bulletin Officiel du Royaume du Maroc (BO n° 7504, 12 février 2026), a changé la donne. Tous les contrats VEFA doivent désormais inclure une garantie bancaire obligatoire, destinée à protéger l’acheteur contre les abandons de chantier.
Concrètement, si le promoteur fait défaut, la banque garante rembourse les sommes versées. Avant cette réforme, l’acheteur sur plan se retrouvait souvent avec un recours judiciaire long et incertain comme seul levier.
Ce que cette garantie ne couvre pas
La garantie bancaire protège contre l’abandon total du projet. Elle ne couvre pas les retards, les modifications de plans, ni les écarts entre la qualité promise et celle livrée. L’Association des Consommateurs du Maroc (ACPM) signale d’ailleurs dans son bulletin trimestriel d’avril 2026 une multiplication des litiges sur vices cachés dans les biens neufs livrés à Marrakech depuis mi-2025.
On parle ici de finitions bâclées, de matériaux substitués sans accord, de surfaces habitables inférieures à ce que prévoyait le contrat. Ces défauts, dans un appartement déjà construit, se repèrent lors de la visite. Sur plan, on les découvre à la livraison.
Appartement déjà construit à Marrakech : rendement locatif immédiat
L’étude « Tendances Immobilières Maroc 2026 » de la Banque Al-Maghrib, publiée le 28 avril 2026, confirme une tendance nette : les investisseurs étrangers privilégient désormais les appartements déjà construits à Marrakech. La raison est pragmatique : le rendement locatif commence dès la remise des clés.
Un bien livré dans un quartier comme la Palmeraie, Gueliz ou Hivernage peut être mis en location saisonnière ou longue durée dans les semaines qui suivent l’achat. On vérifie l’état des chambres, de la piscine résidentielle, des parties communes avant de signer.
Le prix d’achat reflète la réalité du marché
Sur un bien construit, le prix affiché intègre l’état réel du marché immobilier à Marrakech. On négocie sur la base de comparables concrets dans le même quartier. Sur plan, le prix est fixé par le promoteur selon ses projections, avec une marge qui anticipe la valorisation future du secteur.
Les retours varient sur ce point : certains acheteurs sur plan ont effectivement bénéficié d’une plus-value à la livraison, d’autres ont constaté que le prix du marché avait stagné, voire reculé dans certains secteurs éloignés du centre.
Fiscalité et transmission patrimoniale : l’angle que les non-résidents négligent
Pour un acheteur non-résident au Maroc, le choix entre VEFA et bien construit a des conséquences fiscales qui dépassent le simple moment de l’achat. La question de la transmission patrimoniale mérite une analyse précise.
Base imposable et date d’acquisition
En achat sur plan, la date d’acquisition retenue par l’administration fiscale marocaine est celle du contrat VEFA, pas celle de la livraison. L’écart entre ces deux dates influence directement le calcul de la plus-value lors d’une revente ou d’une donation. Plus la période de détention est longue, plus les abattements fiscaux sur la plus-value immobilière augmentent.
Pour un non-résident qui prévoit de transmettre le bien à ses héritiers, acheter sur plan permet d’allonger la durée de détention fiscale sans avoir eu la jouissance effective du bien pendant les années de construction. C’est un levier que le bien déjà construit n’offre pas.
Droits d’enregistrement et valeur déclarée
Le bien sur plan est enregistré à sa valeur contractuelle initiale, souvent inférieure à sa valeur de marché à la livraison. Lors d’une transmission, la base de calcul des droits de mutation peut s’en trouver modifiée, selon la date de réévaluation retenue par l’administration.
Sur un bien déjà construit, la valeur d’acquisition correspond à la valeur de marché au jour de la vente, ce qui laisse moins de marge d’optimisation à long terme pour la transmission.
Critères de choix concrets entre achat sur plan et bien construit à Marrakech
Plutôt que de trancher dans l’absolu, on peut s’appuyer sur des critères opérationnels :
- Si l’objectif est de générer des revenus locatifs rapidement (location saisonnière, meublée), le bien construit permet de démarrer sans délai et sans incertitude sur la date de mise en exploitation.
- Si la sécurité juridique est la priorité et que le budget permet d’attendre, la VEFA avec garantie bancaire (obligatoire depuis janvier 2026) offre un filet de protection nouveau, à condition de vérifier que le promoteur a bien souscrit cette garantie auprès d’un établissement agréé.
- Si l’achat s’inscrit dans une stratégie de transmission patrimoniale à long terme pour un non-résident, l’achat sur plan présente un avantage fiscal sur la durée de détention et la base imposable initiale.
- Si l’on craint les vices cachés et qu’on achète depuis l’étranger sans pouvoir suivre le chantier, un appartement déjà construit et visité reste le choix le plus sûr.
Le marché immobilier à Marrakech offre les deux options dans la plupart des quartiers recherchés. Gueliz, la route de l’Ourika, la Palmeraie proposent à la fois des programmes neufs sur plan et des biens prêts à habiter. Le bon choix dépend moins du quartier que du profil de l’acheteur, de son horizon de placement et de sa capacité à absorber un aléa de chantier.
La garantie bancaire VEFA de 2026 a réduit le risque le plus grave, celui de l’abandon pur et simple. Elle n’a pas supprimé les retards ni les litiges sur la qualité. Pour un achat d’appartement à Marrakech destiné à un usage patrimonial, on gagne à croiser l’analyse fiscale avec la réalité opérationnelle du promoteur choisi.
