Le marché immobilier reprend des couleurs en 2025-2026, et les acheteurs se montrent plus exigeants sur l’état des biens. Dans ce contexte, un problème de nuisibles non traité peut suffire à faire capoter une vente, générer un litige devant le notaire ou entraîner une décote significative. En Ille-et-Vilaine comme ailleurs, vendeurs et bailleurs ont tout intérêt à anticiper.
Ce que la loi impose au vendeur et au bailleur
Le Code civil est clair : le vendeur est tenu de garantir l’acheteur contre les vices cachés (article 1641). Une infestation grave et dissimulée peut être requalifiée en vice caché, ouvrant droit à une annulation de la vente, une réduction du prix ou une prise en charge des frais de traitement. L’acheteur dispose de deux ans à compter de la découverte du problème pour agir (article 1648). Si le vendeur a volontairement masqué l’infestation, par exemple en repeignant des murs abîmés par des termites sans traiter la structure, il s’expose en plus à des poursuites pour dol.
La seule obligation formelle avant cession reste le diagnostic termites, obligatoire dans les zones à risque définies par arrêté préfectoral, valable six mois et à annexer à l’acte (article L126-24 du Code de la construction). Pour les autres espèces, rats, punaises de lit, cafards, aucun diagnostic légal n’est exigé, mais l’obligation d’information du vendeur s’applique dès lors que l’infestation est avérée. Faire appel à une entreprise contre les nuisibles à Ille et vilaine permet d’obtenir un certificat professionnel attestant de l’état du bien, un document de plus en plus demandé par les notaires en cas de doute.
Côté location, la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à fournir un logement décent, exempt de toute infestation. Un locataire confronté à un refus ou une absence de réponse sous deux mois peut saisir la Commission départementale de conciliation, puis engager une action en justice.
Un bien infesté, c’est une vente décotée ou bloquée
Au-delà du cadre légal, l’impact sur la valeur du bien est concret. Selon des estimations professionnelles, une infestation non traitée peut entraîner une dévalorisation de 10 à 30 % selon sa gravité. Les acheteurs, mieux informés, n’hésitent plus à mandater leurs propres experts avant la signature. Un logement dont le vendeur produit un certificat de désinsectisation ou de dératisation rassure et réduit le risque de négociation à la baisse, au même titre qu’un DPE favorable ou une toiture récente.
La démarche recommandée avant signature est simple : inspecter les zones sensibles (charpente, plinthes, conduits), réaliser les traitements nécessaires, puis joindre les certificats au compromis de vente pour informer formellement l’acheteur et le notaire.
Anticiper plutôt que subir
Que vous vendiez un appartement rennais ou une maison rurale en périphérie du département, l’anticipation reste la meilleure protection. Un professionnel peut intervenir sur la dératisation, la désinsectisation (cafards, punaises de lit), le dépigeonnage ou encore la destruction de nids de guêpes et frelons, avec délivrance des justificatifs utiles pour votre dossier de vente ou votre contrat de bail.
Prendre ce sujet au sérieux avant d’entrer chez le notaire, c’est sécuriser la transaction, protéger la valeur du bien et éviter des litiges qui peuvent s’étirer sur plusieurs années.
