Un nu-propriétaire indivis détient, avec d’autres personnes, la nue-propriété d’un même bien dont l’usufruit appartient à quelqu’un d’autre. Les nus-propriétaires forment entre eux une indivision et décident ensemble, selon les règles du Code civil sur l’indivision, tandis que l’usufruitier conserve l’usage du bien et ses revenus.
Cette situation est fréquente après un décès : le conjoint survivant garde l’usufruit et les enfants se partagent la nue-propriété. Voici ce que chacun peut décider seul, qui supporte les dépenses et comment sortir de l’indivision.
Nu-propriétaire indivis : de quoi parle-t-on ?
La nue-propriété est la propriété d’un bien dont une autre personne a l’usage et perçoit les fruits. Le nu-propriétaire en est le titulaire juridique, mais il ne peut ni l’habiter ni le louer tant que l’usufruit dure.
L’indivision s’ajoute à ce démembrement quand plusieurs personnes détiennent chacune une quote-part de la nue-propriété, sans que le bien soit divisé matériellement. Chacun possède une part abstraite, la part indivise, et non une pièce ou un lot précis.
Cette double situation naît le plus souvent d’une succession, d’une donation avec réserve d’usufruit faite à plusieurs enfants ou d’un achat démembré à plusieurs. Le cas inverse, où ce sont plusieurs usufruitiers qui se partagent le bien, est détaillé dans notre article sur l’usufruit détenu en indivision.
Les droits du nu-propriétaire face à l’usufruitier
L’usufruitier peut habiter le bien, le louer et percevoir les loyers sans demander l’avis des nus-propriétaires. Le nu-propriétaire n’a pas d’accès au bien ni aux revenus, mais il garde un droit de regard sur sa conservation.
Certains actes exigent en revanche son accord. La vente de la pleine propriété suppose le consentement de l’usufruitier comme des nus-propriétaires, et la conclusion de baux d’une nature particulière, comme un bail commercial ou rural, suit des règles plus strictes que la simple location d’un logement.
Le nu-propriétaire peut aussi agir si l’usufruitier laisse le bien se dégrader. Il peut alors demander des mesures de protection devant un juge.
Décider à plusieurs : majorité ou unanimité selon l’acte
Entre nus-propriétaires indivis, la règle dépend de la nature de la décision. Les actes de gestion courante se prennent à une majorité qualifiée des droits indivis, alors que les actes qui engagent le patrimoine, comme vendre ou hypothéquer le bien, demandent l’accord de tous.
Un indivisaire peut aussi recevoir un mandat des autres pour gérer à leur place. Le mandat est général ou limité à un acte, et il peut être donné par écrit ou résulter d’une tolérance durable.
Quand un indivisaire bloque une décision utile, un autre peut saisir le tribunal pour obtenir une autorisation de passer seul l’acte nécessaire. Le juge vérifie que l’intérêt commun l’exige et que le refus met le bien en danger.
Charges et fiscalité : qui paie quoi
Le Code civil partage les dépenses entre l’usufruitier et les nus-propriétaires. L’usufruitier prend en charge l’entretien courant et les réparations d’usage, tandis que les grosses réparations incombent aux nus-propriétaires, par exemple une toiture ou un mur porteur.
Entre nus-propriétaires, ces dépenses se répartissent selon la part de chacun dans l’indivision. Celui qui avance seul une somme pour le bien peut ensuite en réclamer sa quote-part aux autres.
La taxe foncière est en principe due par l’usufruitier. Les contours de l’impôt évoluent, comme le rappelle notre article sur la réforme de la taxe foncière, et il faut vérifier chaque avis d’imposition.
Si le bien se situe dans un immeuble en copropriété, les gros travaux votés en assemblée générale touchent aussi les nus-propriétaires. Ils trouveront utile de lire ce qu’implique le diagnostic technique global en copropriété, qui prépare souvent ces dépenses.
Sur le plan fiscal, la valeur de la nue-propriété se calcule à partir de l’âge de l’usufruitier : plus l’usufruitier est âgé, plus la nue-propriété vaut cher. Ce barème sert notamment aux droits de donation et de succession.
Vendre sa part ou sortir de l’indivision
Un nu-propriétaire indivis peut céder sa quote-part à un tiers, mais ses coïndivisaires bénéficient d’un droit de préemption. Il doit leur notifier le prix et les conditions de la vente, et ils disposent d’un délai pour se porter acquéreurs aux mêmes conditions.
Plusieurs voies permettent de quitter l’indivision, de la plus simple à la plus longue :
- Le rachat de la part par un autre indivisaire, qui évite de faire entrer un étranger dans la famille.
- Le partage amiable devant notaire, qui attribue un lot à chacun ou vend le bien pour en répartir le prix.
- Le partage judiciaire, demandé au tribunal quand les indivisaires ne s’accordent pas.
Le partage amiable ou judiciaire entraîne des frais : émoluments du notaire et droit de partage, perçu au profit de l’État. Il vaut mieux demander un chiffrage précis avant de s’engager, car le total pèse sur le prix de sortie.
La Cour de cassation a jugé en janvier 2025 que des enfants indivisaires de la nue-propriété des biens de la succession de leur mère pouvaient demander le partage malgré l’usufruit. L’usufruit en cours n’empêche donc pas le partage de la nue-propriété.
Au décès de l’usufruitier : la pleine propriété reste indivise
À la mort de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint et se réunit à la nue-propriété sans nouveaux droits de succession à payer sur cette réunion. Les anciens nus-propriétaires deviennent propriétaires en pleine propriété, mais l’indivision continue entre eux tant qu’aucun partage n’a eu lieu.
Les indivisaires peuvent alors habiter le bien, le louer, le vendre ou le garder en indivision. Si le logement était occupé par l’usufruitier, il faut aussi s’occuper de le libérer, ce que détaille notre article sur vider le logement après une succession.
Une convention d’indivision écrite, signée devant notaire, fixe la durée de l’indivision et les règles de gestion. Elle évite que le moindre désaccord ne se règle devant le tribunal.
