Sous les chiffres, une réalité : le Censi-Bouvard n’est pas un simple bonus fiscal pour initiés, mais un levier concret pour bâtir un patrimoine immobilier tout en optimisant son impôt. Depuis 2009, ce dispositif s’adresse à ceux qui misent sur les résidences meublées avec services, qu’il s’agisse de logements étudiants ou de maisons de retraite. En contrepartie d’un engagement locatif d’au moins neuf ans, l’État offre une réduction sur l’impôt sur le revenu.
À ces avantages s’ajoute la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat, une aubaine qui allège le ticket d’entrée de façon non négligeable. Les investisseurs profitent ainsi de revenus réguliers, d’une gestion simplifiée et d’un patrimoine diversifié. Le Censi-Bouvard attire ceux qui veulent conjuguer défiscalisation et performance locative.
Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?
Connu sous le nom de loi Censi-Bouvard, ce dispositif de défiscalisation a été porté à l’Assemblée nationale par Yves Censi et Michel Bouvard. Son objectif ? Stimuler l’investissement dans l’immobilier meublé en résidences services : logements étudiants, structures pour seniors, EHPAD. L’idée : répondre à des besoins concrets tout en offrant une fiscalité avantageuse.
Les dates clés
Pour comprendre l’évolution du dispositif, voici les grandes étapes qui ont rythmé sa vie :
- Adopté en 2009, le cadre Censi-Bouvard a été prolongé par la loi de finances 2019, fixant comme échéance le 31 décembre 2022.
- La loi de finances 2023 a mis un terme à ce mécanisme, actant sa disparition officielle.
Les types de biens concernés
Le Censi-Bouvard s’applique à plusieurs catégories de biens, selon leurs caractéristiques :
- Résidences de services : sont visées les résidences étudiantes, les logements pour personnes âgées et les EHPAD, toutes proposant des prestations spécifiques.
- Biens neufs ou réhabilités : que l’acquisition concerne un bien neuf, une VEFA (vente sur plans) ou un bien remis à neuf, le dispositif s’applique.
Les avantages fiscaux
Au cœur du dispositif : une réduction d’impôt de 11 % sur le montant investi, dans la limite de 300 000 € étalée sur neuf ans. Autre point fort : la TVA sur le prix d’achat peut être récupérée, sous réserve de respecter certaines règles. Même fermé depuis le 31 décembre 2022, le Censi-Bouvard reste un exemple marquant des politiques publiques ayant dopé l’immobilier locatif en France.
Comment fonctionne le dispositif Censi-Bouvard ?
Ce dispositif cible les investissements dans les résidences de services. Les biens concernés peuvent être des logements neufs, achetés sur plan (VEFA) ou des immeubles réhabilités. On retrouve principalement les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD.
Pour entrer dans le cadre Censi-Bouvard, l’investisseur confie la gestion à un gestionnaire professionnel via un bail commercial d’au moins neuf ans. Ce contrat assure des loyers stables, peu importe que le bien soit occupé ou non. Le gestionnaire s’occupe de la location, de l’entretien et des services aux résidents, l’investisseur n’a donc pas à gérer les aléas du quotidien.
Sur le plan fiscal, les propriétaires relèvent généralement du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ils déclarent leurs revenus locatifs en régime simplifié Micro-BIC, ce qui ouvre droit à d’autres avantages fiscaux. En parallèle, la récupération de la TVA sur le prix d’achat s’applique, à condition de conserver la location pendant vingt ans.
Ce schéma séduit aussi les établissements bancaires : la régularité des loyers, garantie par le bail commercial, rassure pour l’octroi d’un prêt immobilier. Le Censi-Bouvard articule ainsi fiscalité avantageuse et sécurité financière pour booster la rentabilité des placements en résidences de services.
Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard ?
Le Censi-Bouvard offre plusieurs atouts fiscaux notables. Le plus significatif : une réduction d’impôt équivalente à 11 % du montant investi, dans la limite de 300 000 €, répartie sur neuf ans. Chaque année, l’investisseur allège ainsi sa facture fiscale.
Illustration concrète : Paul, investisseur à Nantes, place 210 000 € dans une résidence services. Il récupère 40 000 € de TVA et réduit ses impôts de 23 100 €, soit 2 566 € d’économies par an sur neuf ans.
Pour mieux visualiser les avantages, voici un récapitulatif :
- Réduction d’impôt : 11 % du montant investi, plafonné à 300 000 €.
- Récupération de la TVA : applicable sur le prix d’achat, sous conditions.
- Économie annuelle : la réduction d’impôt s’étale sur neuf ans.
La possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat, à condition de louer le bien pendant au moins vingt ans, vient encore renforcer l’intérêt du dispositif. Cette mesure réduit le coût initial et optimise la rentabilité globale.
Grâce à cet arsenal fiscal, le Censi-Bouvard a marqué les esprits chez les investisseurs désireux de diversifier leur patrimoine tout en allégeant leur fiscalité. Même fermé, il reste une référence pour ceux qui cherchent à conjuguer sécurité, rendement et stratégie patrimoniale. Une page s’est tournée, mais le souvenir d’un mécanisme qui a changé la donne reste vivace.
