Les propriétaires immobiliers cherchent souvent à sécuriser leurs revenus locatifs. Pour ce faire, de plus en plus d’entre eux optent pour une assurance loyers impayés. Ce type de garantie, bien qu’attrayant, nécessite de remplir certaines conditions rigoureuses pour y souscrire.
Les critères incluent généralement une vérification minutieuse de la solvabilité du locataire, avec des exigences telles qu’un revenu stable et des fiches de paie récentes. Le bailleur doit s’assurer de respecter les procédures légales de location, incluant la rédaction d’un bail conforme et la réalisation d’un état des lieux précis. Ces étapes sont majeures pour bénéficier pleinement de la couverture.
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Plan de l'article
Les conditions d’éligibilité du locataire pour souscrire à une assurance loyers impayés
Pour souscrire à une assurance loyers impayés, un locataire doit répondre à plusieurs critères stricts. Le premier point concerne les revenus : le locataire doit justifier d’un revenu mensuel au minimum 2,85 fois supérieur au montant du loyer. Cette règle permet de garantir la solvabilité du locataire et de minimiser les risques pour le bailleur.
Critères de solvabilité et stabilité professionnelle
La situation professionnelle du locataire est aussi scrutée. Qu’il soit salarié en CDI, en CDD, retraité, gérant ou dirigeant d’entreprise, commerçant, en profession libérale, fonctionnaire ou indépendant, il doit démontrer une stabilité professionnelle. Pour cela, des documents tels que les bulletins de salaire, le contrat de travail ou une attestation de revenus sont exigés.
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Justificatifs à fournir
Le locataire doit fournir divers justificatifs pour attester de sa solvabilité. Ces documents incluent :
- Les trois derniers bulletins de salaire
- Le dernier avis d’imposition
- Un contrat de travail ou une attestation d’emploi
Les étudiants et les apprentis, souvent exclus de ces critères stricts, doivent fournir une caution pour pallier leur manque de revenus fixes. Une attestation de simulation d’APL peut aussi être utile pour certains profils.
La garantie Visale, proposée par Action Logement, peut parfois se substituer à l’assurance loyers impayés, en couvrant les loyers dus en cas de défaillance du locataire, notamment pour les jeunes actifs et les étudiants sans caution.
Les critères à respecter par le propriétaire pour souscrire une assurance loyers impayés
Pour qu’un propriétaire puisse souscrire à une assurance loyers impayés, plusieurs exigences doivent être respectées. Premier élément à vérifier : le bail doit être conforme aux normes légales en vigueur. Il doit notamment inclure une clause de résiliation en cas de non-paiement du loyer, ainsi qu’une clause de solidarité si le logement est loué à plusieurs colocataires.
Les caractéristiques du bien immobilier
Le logement doit répondre à certains critères de décence. Il doit être en bon état d’usage et de réparation, offrir une surface minimale de 9 m², et disposer de certains équipements de confort (chauffage, éclairage, eau potable, etc.). Les assurances peuvent refuser de couvrir des biens qui ne respectent pas ces conditions.
La gestion locative
Le propriétaire doit pouvoir justifier d’une gestion locative rigoureuse. Cela inclut la vérification préalable de la solvabilité du locataire selon les critères mentionnés précédemment. Le propriétaire doit fournir des documents tels que le contrat de bail, les quittances de loyer et les états des lieux d’entrée et de sortie.
Le choix de l’assurance
Il existe plusieurs compagnies d’assurance proposant des garanties loyers impayés (GLI). Le propriétaire doit comparer les offres pour sélectionner celle qui répond le mieux à ses besoins. Parmi les critères à considérer :
- Le niveau de couverture
- Les exclusions de garanties
- Le coût de la prime
La garantie Visale, proposée par Action Logement, peut aussi être envisagée. Elle ne couvre toutefois pas tous les profils de locataires et peut nécessiter des démarches administratives supplémentaires.
En respectant ces critères, les propriétaires maximisent leurs chances de sécuriser leur investissement locatif.
Les démarches à suivre en cas de refus de la garantie loyers impayés
En cas de refus de souscription à une assurance loyers impayés, le propriétaire doit envisager plusieurs alternatives. La première option est de se tourner vers la garantie Visale, proposée par Action Logement, qui couvre les loyers impayés pour les locataires éligibles. Cette garantie est particulièrement adaptée aux jeunes de moins de 30 ans, aux étudiants et aux salariés précaires.
Une autre solution consiste à demander une caution solidaire. Le locataire devra alors fournir un garant physique (parent, ami, etc.) capable de s’engager à payer le loyer en cas de défaillance. Cette caution doit être formalisée par un acte de cautionnement, signé par le garant et le locataire.
Les critères de sélection du locataire
Si ces solutions ne sont pas possibles, le propriétaire peut renforcer les critères de sélection du locataire. Il doit notamment vérifier la solvabilité du locataire en demandant :
- Les trois dernières fiches de paie
- Le dernier avis d’imposition
- Un contrat de travail en cours
- Une attestation de simulation d’APL, le cas échéant
Le propriétaire peut exiger que le revenu mensuel du locataire soit au minimum 2,85 fois supérieur au montant du loyer.
Les garanties complémentaires
Pour sécuriser davantage son investissement, le propriétaire peut souscrire à des garanties complémentaires, comme une assurance habitation couvrant les dégradations locatives. Cette option permet de minimiser les risques financiers liés à la location.
En adoptant ces démarches, les propriétaires peuvent optimiser la gestion de leur bien tout en réduisant les risques d’impayés.
