Un chiffre, une date, un choix déterminant : depuis 2021, les règles du jeu ont bougé pour les propriétaires. Désormais, ceux qui s’engagent avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) peuvent prétendre à des avantages fiscaux, à condition de respecter certains plafonds pour les loyers et les ressources des locataires. Mais attention, seuls des logements bien précis sont concernés, et la marche à suivre change selon la convention retenue. On peut signer pour un appartement déjà occupé ou vacant, mais l’engagement court sur six ou neuf ans, sans retour en arrière possible même si le bien est vendu. Quant aux aides au logement, l’APL en tête, elles dépendent directement de ce conventionnement.
Le conventionnement des logements : de quoi parle-t-on vraiment ?
Quand on évoque le conventionnement, il ne s’agit pas d’une simple formalité. Ce dispositif engage un propriétaire, souvent désigné comme bailleur, à signer un contrat avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ou l’État. En clair, il s’engage à louer son logement selon des règles précises. L’idée est simple : ouvrir l’accès au logement social à des foyers dont les revenus sont limités. En contrepartie, le propriétaire bénéficie d’un coup de pouce fiscal, si, et seulement si, il respecte les plafonds de loyer et de ressources définis pour les locataires.
Un logement conventionné n’est pas un bien locatif ordinaire. La convention signée encadre la relation entre le locataire et le bailleur, tout en ouvrant droit à l’APL pour l’occupant. Le système se décline en plusieurs versions : le conventionnement “social” cible les ménages les plus modestes, tandis que la version “intermédiaire” vise ceux qui ne peuvent accéder au parc social classique, mais peinent à suivre les prix du marché privé.
Voici les principaux éléments qui structurent le conventionnement :
- Un contrat entre le bailleur, l’Anah et le locataire
- Un engagement de location sur six ou neuf ans
- Un plafond de loyer spécifique à chaque zone géographique
- Des critères de ressources pour le locataire
- La possibilité d’obtenir l’APL grâce à la convention
Ce dispositif ne s’adresse pas qu’aux grandes sociétés ou aux bailleurs institutionnels. Des particuliers, qu’ils soient investisseurs ou propriétaires souhaitant valoriser leur bien, choisissent de conventionner pour diversifier leur approche patrimoniale et intervenir sur le marché locatif de façon régulée. Les règles du jeu changent régulièrement : il est donc conseillé de consulter les critères actualisés de la convention Anah avant toute démarche.
Pourquoi choisir de conventionner son bien : avantages pour propriétaires et locataires
Opter pour un logement conventionné, ce n’est pas simplement faire un geste social. Pour le propriétaire, la signature d’une convention Anah ouvre l’accès à des avantages fiscaux attractifs : réduction sur les revenus fonciers, voire exonération partielle grâce au dispositif “Loc’Avantages”. Le niveau de loyer choisi, social, très social ou intermédiaire, influe directement sur le montant de l’incitation. L’ANAH peut aussi financer des travaux de rénovation ou d’amélioration, allégeant ainsi la facture avant la mise en location.
Côté locataire, la convention garantit un loyer inférieur à ceux du marché, et permet de bénéficier de l’APL. Un réel atout pour des ménages dont le budget est serré, souvent exclus du parc privé traditionnel. Le cadre légal, plus rigide, protège aussi la relation entre locataire et bailleur.
Pour se prémunir contre les impayés de loyers, la convention facilite l’accès à la garantie Visale ou à d’autres assurances spécifiques. Résultat : le propriétaire limite la vacance locative et s’assure un revenu régulier. Ce modèle séduit autant les investisseurs individuels que les grands acteurs du secteur, soucieux d’allier rendement et engagement pour le logement accessible.
Les points forts à retenir dans cette démarche :
- Réduction d’impôt sur les loyers encaissés
- Aides Anah pour financer des travaux
- Loyer plafonné et droit à l’APL pour le locataire
- Stabilité des revenus locatifs
Quelles sont les conditions et démarches pour obtenir le conventionnement et l’APL ?
Pour conventionner un logement, la première étape est la signature d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Cette convention détermine le niveau de loyer, les plafonds de ressources des locataires et les engagements de location. Le bien doit satisfaire à divers critères : être décent, afficher de bonnes performances énergétiques, et ne présenter aucun risque pour la santé. L’Anah réclame aussi un dossier de diagnostic technique complet, comprenant notamment le DPE, le diagnostic plomb, l’électricité et le gaz.
La démarche se poursuit sur le portail de l’Anah, où le propriétaire renseigne les caractéristiques du logement, le montant du loyer envisagé et télécharge l’ensemble des justificatifs. Une fois la convention signée, l’appartement bénéficie du statut de logement conventionné et peut accueillir un locataire éligible à l’APL. Le contrat de location doit respecter la législation : type de bail, durée, clauses obligatoires. Quant au dépôt de garantie, il ne peut dépasser un mois de loyer hors charges pour une location vide.
Pour bénéficier de l’APL, le locataire transmet le bail et le numéro de convention Anah à la CAF. La procédure se construit autour de trois axes :
- Respect du loyer conventionné
- Contrôle des ressources du locataire
- Remise des diagnostics techniques à jour
Le propriétaire s’engage à louer pendant toute la durée de la convention, en respectant scrupuleusement les conditions. Une rupture anticipée peut entraîner des sanctions financières, voire l’obligation de restituer les aides reçues.
Conseils pratiques pour réussir son projet de location conventionnée
S’assurer de la réussite d’une location conventionnée exige de la rigueur à chaque étape. Premier réflexe : choisir un logement conforme aux critères de l’Anah, qu’il s’agisse de la surface, de la performance énergétique ou des diagnostics à jour. Un emplacement en zone tendue offre l’avantage d’une demande soutenue et d’une vacance locative réduite.
La rédaction du bail ne doit rien laisser au hasard. Mentionnez la durée, respectez l’ensemble des conditions liées à la convention Anah, et archivez tous les échanges avec votre locataire. Le montant du dépôt de garantie doit respecter la loi, même si le bien est loué meublé. L’état des lieux d’entrée et de sortie reste indispensable pour protéger les deux parties.
Autre piste à considérer : l’intermédiation locative. En confiant la gestion à une association agréée, le propriétaire limite le risque d’impayés, sécurise la perception des loyers et bénéficie d’un accompagnement pour son locataire. Cette solution séduit de plus en plus de bailleurs à la recherche de sérénité et de simplicité.
La fiscalité mérite également une attention particulière. Les loyers issus d’une location conventionnée relèvent des revenus fonciers : une déclaration rigoureuse permet de profiter pleinement des réductions d’impôt offertes par le dispositif Loc’Avantages. Pour éviter les erreurs, il peut être utile de solliciter l’avis d’un conseiller fiscal ou de son centre des impôts.
Un dernier point : le conventionnement vous engage sur la durée. Si le bien est vendu, le nouvel acquéreur reprend le flambeau et doit respecter les termes du contrat. Ici, l’engagement collectif prend tout son sens : louer différemment, c’est aussi bâtir de nouvelles solidarités pour demain.
