Rénover son logement peut représenter un investissement considérable. Heureusement, certaines dépenses liées aux travaux peuvent être déductibles des impôts, offrant ainsi un allègement fiscal bienvenu. Pour bénéficier de ces déductions, il faut bien identifier les travaux éligibles et respecter certaines conditions précises.
Les dépenses déductibles concernent principalement les travaux d’amélioration énergétique, comme l’isolation, le remplacement de fenêtres ou l’installation d’un système de chauffage performant. Pour être éligibles, ces travaux doivent être réalisés par des professionnels certifiés et répondre à des critères spécifiques. Conserver les factures et justificatifs est indispensable pour prouver la conformité des travaux effectués.
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Les dépenses de réparation et d’entretien
Les dépenses de réparation et d’entretien jouent un rôle fondamental dans la gestion des propriétés, qu’elles soient urbaines ou rurales. Ces travaux visent à maintenir ou remettre un immeuble en bon état sans en modifier la structure, l’agencement ou l’équipement initial. Ils sont déductibles des revenus fonciers sous certaines conditions.
Les propriétaires ont ainsi la possibilité de déduire ces dépenses pour la détermination du revenu net des propriétés. Cette déduction est encadrée par l’article 31 du code général des impôts (CGI). Les dépenses locatives de réparation et d’entretien, quant à elles, sont régies par l’article 1754 du code civil et peuvent être récupérées sur le locataire.
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- Article 31 du CGI : autorise la déduction des dépenses de réparation et d’entretien pour les immeubles donnés en location.
- Article 1754 du Code civil : définit les dépenses locatives de réparation et d’entretien à la charge du locataire.
Les dépenses de réparation et d’entretien incluent aussi les grosses réparations. Celles-ci sont à la charge du nu-propriétaire, en vertu des articles 605 et 606 du code civil. Les travaux réalisés dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR) constituent une exception, car ils sont assimilés au prix d’acquisition de l’immeuble, selon l’article L. 262-1 du code de la construction et de l’habitation.
Les dépenses occasionnées par la vétusté ou la force majeure, en revanche, perdent leur caractère locatif selon l’article 1755 du code civil. Par conséquent, le propriétaire ne peut les récupérer sur le locataire.
Les dépenses de réparation et d’entretien permettent aux propriétaires d’assurer la pérennité de leurs biens tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, sous réserve de respecter les dispositions légales en vigueur.
Les dépenses d’amélioration
Les dépenses d’amélioration concernent les travaux apportant à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau, mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de l’immeuble. Ces dépenses sont déductibles des revenus fonciers sous certaines conditions.
Article 31 du CGI : autorise la déduction des dépenses d’amélioration pour les immeubles à usage d’habitation. Les propriétaires peuvent ainsi optimiser leur revenu net foncier en déduisant ces travaux. En revanche, les dépenses d’amélioration ayant ouvert droit au crédit d’impôt pour les économies d’énergie et le développement durable, prévu par l’article 200 quater du CGI, ne sont pas déductibles.
Lorsque les produits tirés de la location sont imposés selon le régime simplifié dit ‘micro-foncier’ (article 32 du CGI), la réalisation de dépenses ouvrant droit au crédit d’impôt est sans impact sur l’application de ce régime. Les contribuables relevant du micro-foncier bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts, incluant toutes sortes de charges, sans possibilité de déduction spécifique.
Pour les immeubles à usage professionnel et commercial, les dépenses d’amélioration sont aussi déductibles, sous réserve qu’elles n’entraînent pas une modification de la structure de l’immeuble. Les dépenses d’amélioration ne doivent pas être confondues avec celles de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, qui sont soumises à des règles différentes.
Les dépenses d’amélioration permettent d’optimiser la rentabilité des biens immobiliers tout en respectant les critères fiscaux stricts définis par le code général des impôts.
Les dépenses de construction, reconstruction et d’agrandissement
Les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement englobent des travaux considérés comme majeurs. Ces interventions ont pour effet de modifier de manière significative le gros-œuvre des locaux existants. Elles peuvent aussi inclure des aménagements internes dont l’ampleur équivaut à une reconstruction.
Article 31 du CGI : précise que ces types de dépenses ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Effectivement, elles ne sont pas assimilées à des travaux d’entretien ou d’amélioration, mais plutôt à des investissements. Ces travaux augmentent la valeur patrimoniale de l’immeuble.
- Modification du gros-œuvre
- Aménagement interne équivalent à une reconstruction
- Accroissement du volume ou de la surface habitable
Les propriétaires doivent donc prendre en compte ces distinctions lorsqu’ils envisagent de tels travaux. L’administration fiscale considère ces dépenses comme apportant une valeur ajoutée durable plutôt qu’une simple maintenance de l’existant. Les frais engagés pour la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un bien immobilier ne peuvent pas être imputés sur le revenu global.
Le BOI-RFPI-SPEC-10 et le BOI-RFPI-SPEC-20 fournissent des précisions sur les critères de déductibilité des dépenses foncières. Ces textes permettent de comprendre les limites et les obligations des contribuables en matière de travaux immobiliers. Les propriétaires doivent donc bien évaluer l’impact fiscal de leurs projets avant de s’engager dans des travaux de grande envergure.
