La déclaration Censi-Bouvard, un dispositif fiscal attractif, permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier. Ce mécanisme s’adresse principalement à ceux qui investissent dans des résidences services, telles que les résidences étudiantes, seniors ou de tourisme.
Pour profiter pleinement de cet avantage, il faut bien comprendre la procédure à suivre. Il faut déclarer les revenus locatifs dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et fournir les justificatifs nécessaires. Quelques conseils pratiques permettent d’optimiser cette déclaration et d’éviter les erreurs courantes, garantissant ainsi une défiscalisation efficace.
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Plan de l'article
Les grands principes du dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt aux investisseurs dans des résidences de services. Ces résidences peuvent être destinées aux étudiants, aux seniors ou encore aux touristes. La réduction d’impôt, équivalente à 11 % du montant de l’investissement HT, est répartie sur neuf ans. Ce mécanisme nécessite toutefois de respecter certaines conditions pour en bénéficier pleinement.
Pour être éligible, l’investisseur doit revêtir le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Ce statut permet de choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC ou le régime réel. Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, tandis que le régime réel permet de déduire les charges réelles liées à l’investissement, comme les intérêts d’emprunt ou les frais de gestion.
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Une autre spécificité du dispositif est la récupération de la TVA. Lors de l’acquisition d’un bien neuf en état futur d’achèvement, l’investisseur peut récupérer la TVA, à condition de conserver le bien en location meublée pendant au moins 20 ans. Ce point renforce l’attractivité du Censi-Bouvard face à d’autres dispositifs comme la loi Pinel ou la loi Scellier.
Le dispositif Censi-Bouvard, bien que prenant fin le 22 décembre 2022, reste en vigueur pour les acquisitions effectuées avant cette date. Le statut LMNP demeure valide jusqu’en 2025, permettant ainsi aux investisseurs de continuer à bénéficier des avantages fiscaux associés.
Comment déclarer un investissement Censi-Bouvard ?
Pour déclarer un investissement Censi-Bouvard, suivez ces étapes clés :
- Formulaire 2042 C : Remplissez la déclaration de revenus complémentaire 2042 C, en cochant la case 7II. Cette case concerne l’engagement de location de neuf ans.
- Formulaire 2031 : Remplissez la déclaration BIC 2031 pour les revenus locatifs. Ce formulaire est obligatoire pour tous les loueurs en meublé non professionnels (LMNP).
- Formulaire 3517 S : Si vous avez récupéré la TVA sur l’achat de votre bien, remplissez la déclaration de régularisation de TVA 3517 S. Ce formulaire doit être soumis annuellement.
Les pièces justificatives
Conservez les pièces justificatives durant trois ans pour justifier votre déclaration. Ces pièces comprennent :
- L’acte notarié d’acquisition.
- Les baux commerciaux signés avec les gestionnaires des résidences de services.
- Les factures des travaux, s’il y en a.
Points de vigilance
Respectez l’engagement de location de neuf ans pour éviter toute remise en cause de la réduction d’impôt. Assurez-vous aussi de bien reporter la réduction d’impôt sur votre avis d’imposition. En cas de doute, consultez un expert-comptable pour optimiser votre déclaration et éviter les erreurs.
La gestion rigoureuse de ces déclarations vous permet de bénéficier pleinement des avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard, tout en respectant les obligations légales et fiscales en vigueur.
Conseils pratiques pour optimiser votre déclaration Censi-Bouvard
Pour maximiser les bénéfices de votre investissement LMNP Censi-Bouvard, suivez ces conseils pratiques :
Choisissez le régime fiscal adapté
Optez pour le régime réel si vos charges sont élevées. Ce régime permet de déduire les frais d’acquisition, les intérêts d’emprunt et les charges de gestion. À l’inverse, le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs, idéal si vos charges sont faibles.
Optimisez la réduction d’impôt
La réduction d’impôt Censi-Bouvard se calcule sur le prix de revient du logement, plafonné à 300 000 euros par an. Cette réduction peut être reportée sur les six années suivantes si elle excède l’impôt dû. Assurez-vous de bien reporter cette réduction sur votre avis d’imposition.
Respectez l’engagement de location
Respectez l’engagement de location de neuf ans pour maintenir votre réduction d’impôt. La durée de location doit être continue et le bien doit être loué en meublé à une résidence de services.
Conservez les pièces justificatives
Conservez les pièces justificatives pendant trois ans. Elles incluent l’acte notarié, les baux commerciaux et les factures des travaux. Ces documents peuvent être demandés en cas de contrôle fiscal.
Consultez un expert-comptable
Un expert-comptable peut vous aider à optimiser votre déclaration et à éviter les erreurs. Il connaît les spécificités des régimes fiscaux et peut vous conseiller sur le meilleur régime à adopter.
En suivant ces conseils, vous maximiserez les avantages fiscaux de votre investissement Censi-Bouvard tout en respectant les obligations légales.
